鉄骨造・鉄骨構造の不動産物件の特徴 自由度高く建築でき安価だが、熱に弱い

鉄骨造は、建築物の骨組みに鉄製・鋼製の材料を用いる建築の構造を指します。この記事は、不動産の賃貸や投資をするにあたりポイントになる、鉄骨造の建物の特徴(自由に建築しやすく安価だが、熱に弱い等)をまとめます。

鉄骨造とは?

骨組みに鉄を用いる鉄骨造

鉄骨造は、建築物の骨組みに鉄製・鋼製の材料を用いる建築の構造を指します。鉄の骨組みとは、下図のイメージです。

鉄骨造の別称

鉄骨造は、鉄骨構造、S造、S構造とも呼ばれます。ここでSはsteelの略です。

不動産屋によって異なる名称で表示をされますが、上記の表記はすべて同じ鉄骨造を指します。

鉄骨造は自由度高く建築できて、安い

鉄製・鋼製の材料は材質が均一で、木材よりも強度があるため、鉄骨造の建物は建築しやすく、工期も短く済みます。品質も安定しやすいという特徴があります。

鉄の強度の恩恵として、間取りの自由度が高いです。また、資材の価格が比較的安いので鉄骨造の建物は安く建設する事ができます。

鉄骨造のデメリット:熱に弱い

火事が進行すれば鉄骨が曲がり、建物は壊れる

鉄骨は摂氏550℃程度で急激に強度が失われます。そのため、火事が進行すれば鉄骨が曲がり、建物の倒壊の危険性が増します。防火のための取り組み(鋼材に耐火被覆をしているか等)の有無は、鉄骨造の建物で調べるべきポイントです。

断熱性に劣る

鉄骨は熱を通しやすく、鉄骨造は木造や鉄筋コンクリート造に比べて断熱性に劣ります。断熱性を確保するために、外壁を厚くする等の工夫がどのくらいされているかは、内見で調べておきたい所です。

鉄骨構造 wikipedia

鉄骨造のデメリット:防音性

一般的に鉄骨造の建物の防音性は低くなります。勿論間取りの工夫や吸音材や緩衝材の利用で防音性は改善されるものではありますが、もし集合住宅で鉄骨造の物件を検討する場合は、内見で防音性を必ず確認したいところです。

気になる賃貸物件:JR山手線 池袋駅 徒歩12分/築14年/家賃70,000円→追記:広告掲載終了

JR山手線池袋駅徒歩20分圏内で、安くて住みやすい賃貸物件を探しています。この記事は、気になる物件(JR山手線 池袋駅 徒歩12分/築14年/家賃70,000円)の覚書です。

追記:2017年5月1日現在、この物件の広告の掲載は終了しています。先に他の借り手が現れたようです。

興味を持った物件

記事にする物件情報は下記リンクから取得しましたが、現在この物件の掲載は終了しています。

賃貸マンション JR山手線 池袋駅 徒歩12分 ( https://www.homes.co.jp/chintai/b-1134700037051/ ) HOMES

外観

webページに掲載されている外観


おしゃれな外観です。階段の構造と色が印象的です。

google street viewの外観


street viewでもやはりおしゃれです。飾られている観葉植物は少なめですが、住む場合に植物は重要ではありません。

間取り


珍しい間取りで、興味をそそります。トイレはシャワートイレです。ちなみに光ファイバーもついていると上記リンクに載っています。

基本情報

鉄骨造 2階 / 5階建
賃料(管理費)は、7万円(5,000円)
最寄り:JR山手線 池袋駅 徒歩12分
築年月:2004年1月(築14年)

確認すべき点としては防音性でしょうか。というのも建物構造が「鉄骨造」です。一般的には鉄骨造の防音性は低いとされます。そのため、防音性は内見で要確認です。比較的新しい建物なので、しっかり防音している可能性も十分高いと考えられます。

RC(鉄筋コンクリート)造について 何の略?どれくらい住める?防音性は?

不動産物件を探していると、RC3階建等の表記を目にします。このRC(鉄筋コンクリート)造について調べた事をまとめます。

RCは何の略?

RCは鉄筋コンクリートを意味し、Reinforced-Concrete(補強されたコンクリート)の略語です。

RC造の耐用年数

RC(鉄筋コンクリート)造の建物は、どれくらい長く住めるのか、いくつかの指標があります。

税制上は47年

住宅用の鉄筋コンクリートの建物は、税制上(減価償却上)の耐用年数は47年間です。

築30年以上なら、神経質な人は住めなくなる

個人的な指標ですが、私が現在住んでいる所は築30年程度です。これは神経質な人は住めないという古さです。

リフォームの問題もあるのでしょうが、築30年は細かい所が汚いです。特に水回りのプラスチック部分の腐敗が散見され、風呂場の電球カバーの上方が腐って壊れたりしています。(電球取り替え時以外は全く目立たないので放置していますが)

水道管の腐敗で水が止まった事や、物が詰まって水が流れなくなった事もあります。このように所々で古さが気になる所が出てきます。そもそも建築技術が30年前のものですので、最新のものと比べれば住みやすさは劣ります。

勿論メンテナンスや建築業者によって状況は大きく変わると言われています。とは言え不動産は売り手と買い手で持っている情報量に差がある以上、個人的には築30年以上の不動産物件は(格安で無い限り)購入に値しないと考えています。

お部屋探し物件情報サイトSUUMOの築年数検索でも、築30年以上は指定なしのカテゴリーに分類されます。そのため、事実上築30年以上で資産価値が急落すると考えて良いでしょう。

RCの防音性

マンションでは防音性が気になります。一般的にRC(鉄筋コンクリート)は木造と比べれば防音性に優れると言われています。ただし部屋を区切る素材によっては、防音性が期待できない事もあります。

具体的には、部屋を区切る壁が鉄筋コンクリートであれば防音性が期待出来ますが、石膏ボードだと防音性が期待できません。

不動産物件の築年月を耐震性の観点から評価する際に重要な境目は「建築基準法の大改正(1981年)」

賃貸物件を探したり不動産投資をする場合、物件の築年数は重要な指標です。耐震性の観点から築年月を評価する場合は、建築基準法が大改正された1981年(昭和56年)が重要な境目となります。

建築基準法

1981年に大きく改正

建築基準法は1981年(昭和56年)に大きく改正されました。これ以前に建てられた建物は、震災で倒壊する確率が上がっています。

例えば阪神・淡路大震災(1995年)での被害は、1981年の基準を満たすかどうかで、被害に大きな差が出ました。

木造住宅に関わる改正

建築基準法は木造住宅に関わる改正を2000年、2006年にそれぞれ実施しています。木造物件を探す場合は、これらの年を覚えておく必要があります。

参考記事

耐震基準 wikipedia

より馬鹿理論

より馬鹿理論とは、「モノの値段が本質的価値によって決まるのではなく、マーケットの参加者の非合理的な信念や期待によって決まる」というものです。もっと高い値段で買う人がいるという信念があれば、高い値段で買う事は合理的です。たとえ馬鹿な値段(高値)で買ったとしても、後でもっと馬鹿な値段(更なる高値)で売れれば儲かるからです。

不動産投資においては、不動産の価格は必ず値上がりするという土地神話が成り立つと考えるならば、不動産を買う事は合理的です。株式投資や芸術作品への投資でも同様です。

バブル相場が発生するのは、「高値で買っても儲かる」と考える投資家が買付けを行うからです。ただし、バブルは崩壊するものです。もっと馬鹿な人に売ろうと考えて売り損なった投資家は、バブル崩壊時にババを引き、自分が一番馬鹿だと気付く事になります。

ちなみに資産運用において、馬鹿な値段での買付けでも合理的な値段での買付けでも「誰に売りつけて儲けるか?」の視点を持つ事は重要です。売る時の相場をイメージし、保有銘柄を点検するもの良いでしょう。