鉄骨造・鉄骨構造の不動産物件の特徴 自由度高く建築でき安価だが、熱に弱い


鉄骨造は、建築物の骨組みに鉄製・鋼製の材料を用いる建築の構造を指します。この記事は、不動産の賃貸や投資をするにあたりポイントになる、鉄骨造の建物の特徴(自由に建築しやすく安価だが、熱に弱い等)をまとめます。

鉄骨造とは?

骨組みに鉄を用いる鉄骨造

鉄骨造は、建築物の骨組みに鉄製・鋼製の材料を用いる建築の構造を指します。鉄の骨組みとは、下図のイメージです。

鉄骨造の別称

鉄骨造は、鉄骨構造、S造、S構造とも呼ばれます。ここでSはsteelの略です。

不動産屋によって異なる名称で表示をされますが、上記の表記はすべて同じ鉄骨造を指します。

鉄骨造は自由度高く建築できて、安い

鉄製・鋼製の材料は材質が均一で、木材よりも強度があるため、鉄骨造の建物は建築しやすく、工期も短く済みます。品質も安定しやすいという特徴があります。

鉄の強度の恩恵として、間取りの自由度が高いです。また、資材の価格が比較的安いので鉄骨造の建物は安く建設する事ができます。

鉄骨造のデメリット:熱に弱い

火事が進行すれば鉄骨が曲がり、建物は壊れる

鉄骨は摂氏550℃程度で急激に強度が失われます。そのため、火事が進行すれば鉄骨が曲がり、建物の倒壊の危険性が増します。防火のための取り組み(鋼材に耐火被覆をしているか等)の有無は、鉄骨造の建物で調べるべきポイントです。

断熱性に劣る

鉄骨は熱を通しやすく、鉄骨造は木造や鉄筋コンクリート造に比べて断熱性に劣ります。断熱性を確保するために、外壁を厚くする等の工夫がどのくらいされているかは、内見で調べておきたい所です。

鉄骨構造 wikipedia

鉄骨造のデメリット:防音性

一般的に鉄骨造の建物の防音性は低くなります。勿論間取りの工夫や吸音材や緩衝材の利用で防音性は改善されるものではありますが、もし集合住宅で鉄骨造の物件を検討する場合は、内見で防音性を必ず確認したいところです。

気になる賃貸物件:JR山手線 池袋駅 徒歩12分/築14年/家賃70,000円→追記:広告掲載終了


JR山手線池袋駅徒歩20分圏内で、安くて住みやすい賃貸物件を探しています。この記事は、気になる物件(JR山手線 池袋駅 徒歩12分/築14年/家賃70,000円)の覚書です。

追記:2017年5月1日現在、この物件の広告の掲載は終了しています。先に他の借り手が現れたようです。

興味を持った物件

記事にする物件情報は下記リンクから取得しましたが、現在この物件の掲載は終了しています。

賃貸マンション JR山手線 池袋駅 徒歩12分 ( https://www.homes.co.jp/chintai/b-1134700037051/ ) HOMES

外観

webページに掲載されている外観


おしゃれな外観です。階段の構造と色が印象的です。

google street viewの外観


street viewでもやはりおしゃれです。飾られている観葉植物は少なめですが、住む場合に植物は重要ではありません。

間取り


珍しい間取りで、興味をそそります。トイレはシャワートイレです。ちなみに光ファイバーもついていると上記リンクに載っています。

基本情報

鉄骨造 2階 / 5階建
賃料(管理費)は、7万円(5,000円)
最寄り:JR山手線 池袋駅 徒歩12分
築年月:2004年1月(築14年)

確認すべき点としては防音性でしょうか。というのも建物構造が「鉄骨造」です。一般的には鉄骨造の防音性は低いとされます。そのため、防音性は内見で要確認です。比較的新しい建物なので、しっかり防音している可能性も十分高いと考えられます。

RC(鉄筋コンクリート)造について 何の略?どれくらい住める?防音性は?


不動産物件を探していると、RC3階建等の表記を目にします。このRC(鉄筋コンクリート)造について調べた事をまとめます。

RCは何の略?

RCは鉄筋コンクリートを意味し、Reinforced-Concrete(補強されたコンクリート)の略語です。

RC造の耐用年数

RC(鉄筋コンクリート)造の建物は、どれくらい長く住めるのか、いくつかの指標があります。

税制上は47年

住宅用の鉄筋コンクリートの建物は、税制上(減価償却上)の耐用年数は47年間です。

築30年以上なら、神経質な人は住めなくなる

個人的な指標ですが、私が現在住んでいる所は築30年程度です。これは神経質な人は住めないという古さです。

リフォームの問題もあるのでしょうが、築30年は細かい所が汚いです。特に水回りのプラスチック部分の腐敗が散見され、風呂場の電球カバーの上方が腐って壊れたりしています。(電球取り替え時以外は全く目立たないので放置していますが)

水道管の腐敗で水が止まった事や、物が詰まって水が流れなくなった事もあります。このように所々で古さが気になる所が出てきます。そもそも建築技術が30年前のものですので、最新のものと比べれば住みやすさは劣ります。

勿論メンテナンスや建築業者によって状況は大きく変わると言われています。とは言え不動産は売り手と買い手で持っている情報量に差がある以上、個人的には築30年以上の不動産物件は(格安で無い限り)購入に値しないと考えています。

お部屋探し物件情報サイトSUUMOの築年数検索でも、築30年以上は指定なしのカテゴリーに分類されます。そのため、事実上築30年以上で資産価値が急落すると考えて良いでしょう。

RCの防音性

マンションでは防音性が気になります。一般的にRC(鉄筋コンクリート)は木造と比べれば防音性に優れると言われています。ただし部屋を区切る素材によっては、防音性が期待できない事もあります。

具体的には、部屋を区切る壁が鉄筋コンクリートであれば防音性が期待出来ますが、石膏ボードだと防音性が期待できません。

不動産物件の築年月を耐震性の観点から評価する際に重要な境目は「建築基準法の大改正(1981年)」


賃貸物件を探したり不動産投資をする場合、物件の築年数は重要な指標です。耐震性の観点から築年月を評価する場合は、建築基準法が大改正された1981年(昭和56年)が重要な境目となります。

建築基準法

1981年に大きく改正

建築基準法は1981年(昭和56年)に大きく改正されました。これ以前に建てられた建物は、震災で倒壊する確率が上がっています。

例えば阪神・淡路大震災(1995年)での被害は、1981年の基準を満たすかどうかで、被害に大きな差が出ました。

木造住宅に関わる改正

建築基準法は木造住宅に関わる改正を2000年、2006年にそれぞれ実施しています。木造物件を探す場合は、これらの年を覚えておく必要があります。

参考記事

耐震基準 wikipedia

より馬鹿理論


より馬鹿理論とは、「モノの値段が本質的価値によって決まるのではなく、マーケットの参加者の非合理的な信念や期待によって決まる」というものです。もっと高い値段で買う人がいるという信念があれば、高い値段で買う事は合理的です。たとえ馬鹿な値段(高値)で買ったとしても、後でもっと馬鹿な値段(更なる高値)で売れれば儲かるからです。

不動産投資においては、不動産の価格は必ず値上がりするという土地神話が成り立つと考えるならば、不動産を買う事は合理的です。株式投資や芸術作品への投資でも同様です。

バブル相場が発生するのは、「高値で買っても儲かる」と考える投資家が買付けを行うからです。ただし、バブルは崩壊するものです。もっと馬鹿な人に売ろうと考えて売り損なった投資家は、バブル崩壊時にババを引き、自分が一番馬鹿だと気付く事になります。

ちなみに資産運用において、馬鹿な値段での買付けでも合理的な値段での買付けでも「誰に売りつけて儲けるか?」の視点を持つ事は重要です。売る時の相場をイメージし、保有銘柄を点検するもの良いでしょう。

マイナス金利 何故起こるか?どのような影響があるか?


マイナス金利は、金利が0%よりも低い水準にある状態です。つまり債券価格が値上がりし、将来受け取る利金と償還金の合計よりも高くなった状態を指します。

この状態は、中央銀行が金利をマイナスの値とする等の政策によって引き起こされます。マイナス金利の債券を買い償還時まで保有し続けると、元本割れを起こします。

マイナス金利とは?

通常の債券とマイナス金利の債券

マイナス金利は、債券価格が高騰する事で起こります。

通常の債券

通常の債券は下図のように、買い付け価格に対して、将来受け取る償還金と利金の合計金額が高く設定されています。これがプラス金利の状態です。

債券投資をする投資家は、投資期間に資金が拘束されてしまう対価として、多くの受け取り金を期待します。つまり、債券の金利はプラスである事が自然です。
通常の債券
↑通常の債券では、債券価格よりも受け取り金(償還金+利金)が高くなり、利回りがプラスの状態になっています。

マイナス金利の債券

一方でマイナス金利の債券は下図のように、債券価格が高騰し、買い付け金額よりも、将来受け取る償還金と利金の合計金額が低くなった状態です。

マイナス金利の債券に投資した投資家は、もしもこの債券を償還時まで保有すれば損をします。債券がマイナス金利になるまで買われる事は、通常は起こらない異常な事態です。
マイナス金利の債券
↑マイナス金利の債券では、債券価格よりも受け取り金(償還金+利金)が低くなり、利回りがマイナスの状態になっています。

マイナス金利は何故起こるか?

マイナス金利の状態は、中央銀行の政策や、マイナス金利でも買い付けを行う投資家によって引き起こされます。

中央銀行の政策によるマイナス金利

中央銀行が、当座預金の金利をマイナス値にしたり、国債を買い価格を暴騰させる事で、債券の金利はマイナス値となります。

当座預金の金利をマイナス値にする

例えば日本では、2016年1月29日に日本銀行が、金融機関から預かっている当座預金の一部の金利をマイナスに引き下げる事を決めました。日銀の金利は、基礎残高に対して0.1%・マクロ加算残高に対して0%・それ以外の部分に対してマイナス0.1%になります。

これらの区分の内訳・詳細は、「マイナス金利付き量的・質的金融緩和」の導入日本銀行)で閲覧できます。

日本国債を購入し、価格を高騰させる事でマイナス金利にする

日本銀行は国債を購入し、価格を高騰させる事でマイナス金利の状態を作ります。

再び上記の資料の文言ですが、「マネタリーベースが、年間約80兆円に相当するペースで増加するよう金融市場調節を行う。」とあります。マネタリーベースは資金供給量の事です。日銀は国債を年80兆円購入する事により、お金を市場に流す予定です。

国債価格が上がれば、金利が下がりマイナス金利となります。

なお、これらマイナス金利政策の概要については、やはり日本銀行5分で読めるマイナス金利日本銀行)が詳しいです。

マイナス金利でも買い付けを行う投資家

マイナス金利でも買い向かう投資家により、債券価格の高騰と金利低下が進行する事があります。マイナス金利で買い向かう投資家の目論見には、債券の値上がり期待と通貨高(円高)期待の2種類があります。

債券の値上がり期待をしている投資家

今後も更なる債券価格高騰と金利低下の進行を予想している投資家は、マイナス金利でも買い付ける事が合理的です。より高値で売る事を目論めるからです。

通貨高(円高)を予想している外国人投資家

外国人投資家の中には、低金利でも通貨高(円高)となる事を予想していれば、マイナス金利で買い向かう事が合理的です。

マイナス金利によって仮に円建て資産が名目値で下げたとしても、通貨高によりカバーできるからです。

マイナス金利政策の各資産への影響

金利がマイナス値へと変化した事により、各種資産は値を動かしました。

債券価格の高騰・マイナス金利

債券価格は高騰し、マイナス金利となりました。

債券価格の高騰

国内債券ファンドの基準価格の推移は、債券価格が高騰した事を示しています。

債券インデックス・ファンドの基準価額推移

下図は、SMT 国内債券インデックス・オープン(モーニングスター)から取得した、国内債券インデックスファンドの基準価額(分配金込み/再投資)の推移です。期間2011/6/3〜2016/5/27の5年間のチャートです。
smt_kokunaisaiken5ychart_20160527
この期間は、アベノミクスの金融緩和で国債が購入され高騰傾向にありますが、日本銀行がマイナス金利政策を発表した2016年1月29日以降にこの高騰に拍車がかかっています。

なぜファンドの基準価額が上がるのか?

金利が低下した局面では、既に流通している債券の利回りが高水準に見えるようになるため、魅力が増します。このため、それらの債券の買い手が増えます。結果として債券価格は上昇し、債券ファンドの基準価額は上昇していきます。

高値掴みの危険

敬虔な統計屋は、チャートから帰納的に国債への投資が低リスク・高リターンだと評価する事でしょう。ですが現実的・本質的には、マイナス金利の債券に投資妙味はありません。保有すれば減るからです。

日経平均株価が史上最高値38,957.44円をつけた1989年12月29日も、株は低リスク・高リターンだと評価されていました。我々は、これと同じ景色を見ています。マイナス金利政策により高騰した債券価格は、いつかは下落して元の水準に戻ると考えられます。

1989年のバブル絶頂期を含む株価チャートを日経平均株価の超長期チャートに掲載していますので、参考としてご確認頂けます。

イールドカーブ

下図はイールドカーブで、2016年6月3日に日本-国債(jp.investing.com)から取得しました。
japan-yield-curve20160603_
イールドカーブは、残存期間が異なる複数の債券などにおける利回りの変化をグラフにしたものです。横軸が残存期間、縦軸が利回りです。

金利は残存期間が7年以下の国債で-0.22%〜-0.27%と、マイナス値で推移しています。

不動産価格の高騰

不動産価格も高騰しています。

下図は、東京カンテイ プレスリリース / 中古マンション価格 2016年5月26日から引用・取得した、三大都市圏および都府県 70㎡あたりの中古マンション価格の推移です。
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首都圏を中心に、不動産価格が不自然に高騰し推移している事が分かります。日本の人口分布を確認すれば分かる通り、現在少子高齢化が進行し、住宅需要(実需)は確実に減りつつあります。にもかからわず現在は、金利低下により投機的に住宅は買われています。

昨今では新聞のチラシ等で、「低金利ではローンが組みやすく、いま不動産は買い時です。」という不動産業者の営業の文言がありますが、「買い時である」と考えるのは早計です。

なぜなら、上記の通り低金利では不動産価格が高騰するため、不動産の購入は不利だと言えます。低金利で不動産を購入した者は、金利上昇局面に入った際に、ローンの負担の増加と不動産価格の下落とで、ダブルパンチの被害を受けます。

なお、2008年リーマン・ショックの発端となった米国サブプライムローン問題は、金利上昇と不動産価格の下落が引き金となりました。現在はリーマン・ショック前に似ています。日本版サブプライムローン危機は、現実味を帯びつつあります。

その他マイナス金利政策の影響

MMFの受付停止・償還

マイナス金利は、国内債券ファンドの1種で、国債等で運用するMMF(マネー・マネジメント・ファンド)の受付停止・償還を招きました。

MMFは、本来は元本保証が期待されている金融商品です。ところが、債券価格の上昇は債券利回りの急低下を招き、金利はマイナス圏に突入しています。利回りがマイナス値では、元本保証はできません。そのため、MMFは受付停止が相次ぐ事態になりました。

日本国債の保有者の変化

マイナス金利政策下で、日本国債の保有者は銀行から日銀に変化しました。

下図は、日銀と銀行の国債保有残高の推移です。毎日新聞のサイトのこちらから取得しました。

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保有により資産が目減りするマイナス金利の国債に魅力はなく、銀行が国債を売却し、日銀が購入するという構図が続いています。

行政の怠慢の誘発

国債がマイナス金利になれば、政府は低コストで国債を発行できるようになります。財政赤字の国家にとって、これは本来望ましい事のはずです。

ところが残念な事に、行政の怠慢・無駄遣いを誘発するため、長期的には悪影響が出てきます。2016年6月1日にも、消費増税延期等を通して財政赤字を悪化させる予定である事が発表されています。

安倍首相、消費増税の再延期を正式表明 19年10月に

まとめ

マイナス金利は、債券価格が高騰し、買い付け金額よりも、将来受け取る償還金と利金の合計金額が低くなった状態です。

マイナス金利の状態は、中央銀行の政策によって引き起こされます。日本においては、日本銀行が当座預金の金利をマイナス値にしたり、日本国債を購入し価格を高騰させる事でマイナス金利の状態を作っています。

2016年1月29日に日本銀行がマイナス金利政策を発表して以降、債券価格は上昇し、マイナス金利状態になりました。不動産価格の高騰にも拍車がかかっています。