マイナス金利でも、国内不動産への投資は不利 まだ買わない方が得できる?

マイナス金利でも、国内不動産への投資は不利 まだ買わない方が得できる?

一般的に利下げやマイナス金利は、不動産価格の上昇を招きます。一見すると、マイナス金利へと変わりつつある現在の金利環境は、不動産投資の好機に見えます。

ところが実際には、長らく続いた低金利と不動産の需要と供給の関係から、依然として国内不動産への投資は不利だと考えられます。不動産投資は待った方が良いと、私は考えています。

本来、利下げで不動産価格は上昇

一般論として、利下げは不動産価格を上昇させます。

利下げにより債券利回りが低下をすれば、不動産による家賃収入は相対的に魅力を増します。そのため投資マネーは不動産に集まり、不動産価格は上昇します。

この現象は世界各国・古今東西で見られます。株・債券・不動産へバランス良く投資する事は、投資家が資産を増やすために、歴史的に行われてきました。

ところが、日本では下記の事情があり、不動産価格の更なる上昇は考えにくくなっています。

 

国内不動産は、現在は既に高値圏

下記の理由から、日本では不動産価格が上がる見通しが少なくなっています。

 

既に低金利で不動産価格が高値圏にある

日本では既に長らく低金利が続いています。そのため、国内不動産は十分な高値圏にあります。高値圏にある不動産は買いにくくなります。このため、不動産価格の更なる上昇は期待しにくくなります。

 

需要と供給の関係

更に需要と供給の関係は、将来的な不動産価格の下落要因となります。現在空き家は増えており、増加傾向にあります。下図は将来的な空き家率の試算です。空き家率の将来展望と空家対策特措法の効果 ~20年後の全国、東京都の空き家率~(富士通総研)によるシミュレーションです。

着工件数が過去同様に推移するという自然な想定でのシミュレーションによると、空き家率は2033年には20%を超えると試算されています。

AkiyaritsuReport20150301

このように、不動産需要に対して、供給は過多になります。これは不動産価格の将来的な暴落を示唆しています。

 

まとめ

一般的には利下げやマイナス金利は、不動産価格の上昇を招きます。

ところが日本では、不動産価格が既に高値圏である事や、将来的な需給の観点から、不動産価格がこれ以上上がるという見通しが立てにくくなっています。

過去には、日本を含める世界各国で、低金利で暴騰した不動産価格が暴落するバブル崩壊が繰り返されてきました。不動産バブルの崩壊を待ってから不動産投資を行う方が、有利だと考える事ができます。

 

 

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マイナス金利でも、国内不動産への投資は不利 まだ買わない方が得できる?” への1件のコメント
  1. Tansney Gohn より:

    リートはどうなんでしょうか? 今朝の時事放談を見ていたらEUではマイナス金利でリートバブルになっていると言ってました。

  2. Kapok より:

    > Tansney Gohnさん

    REITはしばらくは相対的に良い資産になると考えています。マイナス金利ではREITの利回りは魅力的ですし、日銀が買っています。

    勿論、結局は借り手が減る事に伴い暴落すると思います。ですがその前に売る事はできるはずです。家を売るのと比べ、REITの売買は、買い手を見つけるのが簡単だからです。

    私もREITを持っていますが、金利が上がり始めたらぶん投げるつもりです。

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